中古マンションガ値上がりするこれだけのワケ

不動産といっても、土地と建物に分けますと、土地は値上りするが建物は減価する。

 

この事を忘れてはいけません。マンションといえども例外ではありません。

 

マンションにおいては、この土地と建物を適確に区別する事はむつかしいのですが、それでも、値上がりするのは土地部分、または立地の稀少性から値上がりします。

 

しかし、これとても「土地が値上がりする」といっても良いでしょう。

 

例えばある地域に、立地、グレード、広さ、共用施設、その他寸分違わないような、新築マンションと中古マシションがあったと仮定します。

 

そのどちらも売りに出たとした場合、新築マンションが四OOO万円だとしたら、中古マンションがその値段を上回る事は余りないでしょう。

 

余りと申しましたのは、ブームと呼ばれる噴にはしばしば、新築よりも中古の方が高い事がある「逆転現象」が起こるからなのです。

 

しかし現在のように沈静している状態では、新築が4OOO万円だとしたら、中古は3OOO万円だと仮定します。

 

値段の内訳けを考えますと、新築では土地値段2000万円、建物値段2000万円とした場合、立地条件が同じですので、中古マンションの場合、土地2OOO万円、建物1000万円と考えられるわけです。

 

この地域で土地が倍に値上がりした場合、新築の方は4OOO万円(土地)+建物価格となります。

 

中古の場合も同様で、4OOO万円(土地)+建物価格となるのです。

 

建物価格は取得時より減価されているはずですが、これも仮に取得時のままだとすると、新築マンションは6000万円、中古マンションは5OOO万円、になります。

 

値上り率でいいますと、新築は50%、中古は六七%という事になるのです。

 

今度は仮に、土地が全く値上りしない状況で考えてみますと、新築2OOO万円〈土地〉+建物価格、中古2OOO万円(土地)+建物価格となります。

 

取得時のままだとすると、4OOO万円と3OOO万円になりますが、建物は減価します。

 

どちらも半額に減価したとすると、新築は3OOO万円(土地2000万円+建物2000万円×1一21中古は25OO万円(土地2OOO万円+建物1OOO万円×1一2)となります。

 

値下がり率は25%の減と一七%の減という事になります。

 

つまり、どちらに転んでも、中古の方が有利、という事になるのです。

 

もちろん、机上の計算どうりに、いつも事が運ぶとは限りませんが、建物部分が減価されていればいるほど、土地価格に連動しやすい、といえるでしょう。

 

その点新築マンションでは、建物の減価する余地が大きいので、土地だけに比して、値上がりしずらいといえます。

 

大体において、中古マンションは新築マンションよりも立地面で優れている場合が多いので、土地は上がる、建物は下がる、事を考えれば、中古マンションの方が値上がりを期待しやすいのです。

 

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