住宅ローンの保険効果

住宅ローン、アパートローン等、銀行、保険会社のロlンを使って、不動産を購入しますと、自動的にそのローンの額の生命保険に加入させられます。

しかも銀行ローンの場合は利息の中に生命保険料が含まれていますので、別途支払う必要はありません。

保険会社の場合は生命保険料が別途になっていますが、その分金利が銀行よりも低く設定されているので、最終的には同じ金利になるようになっています。

 

この生命保険はローンに質権が設定されるので、万が一死亡した時でも、現金は入ってきません。

 

その代りに、保険金によりローンの残債がゼロになるしくみになっています。

 

しかし、すべての住宅関係のローンが、生命保険への加入が義務づけられているわけではありません。

 

信用金庫や、信用組合のローンの中には、生命保険の加入義務がなく、その分、金利が安いものもあります。

 

毎年、年末調整の頃になと、保険会社から送られてくる年未調整用の、支払い証明書を会社に持参して、収入から控除してもらいます。

 

しかし、この額は最高で五万円だけです。

 

支払い額が一年間で五万円未満の人は少数で、生命保険料として数十万円払っている人もめずらしくありません。

 

そして生命保険に一つも入っていない人はいないのではないでしょうか?

 

しかしながら、私は一つも入っていません、ゼロです。

 

なぜなら、私にはその必要がないからです。

 

私は自宅の住宅ローンが3OOO万円程、それにアパートローンが2億5OOO万円程残債があります。

 

そのうち、アパートローンの4000万円を除く2億1000万円と、住宅ローンの3OOO万円に生命保険の強制加入になっています。

 

ですから、万が一、私が死亡しても、現在居住している自宅のローンはゼロになり、私の家族はロlンの支払いをする必要がありません。

 

アパートからは毎月二百数十万円の収入がありますが、そのロIンの支払いが、やはり2OO万円位あります。

 

しかし、これも二OO万円以上のアパートローンの支払いのほとんどが、保険金により相殺されてしまいますので、月2OO万円以上の収入が見込めるようになります。

 

つまり、私が死亡しても、自宅はただになり、毎月2OO万円近くの収入を得る事ができます。

 

この保険金の支払を私はローンという形で行なっているのです。

 

銀行、保険会社からローンを借りる時は生命保険に加入が義務づけられますが、しかし、その保険料は利息の中に含まれていたり、別途支払う場合でも、格安です。

 

私の場合でも、2億数千万円の保険では、通常の保険では毎月の掛金も相当なものになると思われますが、ローンとして支払っているとHタダu で入っている感覚になります。

マンション投資は誰でも儲かる

近年、リースマンションメーカーと呼ばれる一連のデベロッパlが販売実績を伸ばしてきました。

 

そして、その他デベロッパlも、競ってリースマンションと呼ばれる、賃貸用のワンルームの市場に参入してきました。

 

また、多くのサラリーマンがこれらを購入、節税をしています。

 

あまりに市場が拡大し、節税を計るサラリーマン、事業所得者が増えすぎたために、平成三年の税改正では、節税のメリットを少なくするために、土地取得部分の借入金利息の経費算入が認められなくなりました。

 

裏を返せば、それだけ旨い汁を吸っていた人達が多かった、という事になるわけです。

 

リースマンション投資によって財産を築いた人は5人や10人ではありません。

 

私を含めて、今まで投資した人の大部分が、値上がりの恩恵にあずかっています。

 

それでは今までは確かに儲かったけれど、これからどうなる?という事になるでしょう。

 

答えはこれからも結局は儲かるだろうという事です。

 

しかし、何でもかんでも良い時代は過ぎてしまって、今まで以上に選別眼が必要になる事は確実です。

 

かつて、郎永漢氏が、「不動産投資は簡単に儲かりすぎてつまらない」といっていたくらいに、タイミングを多少間違えても、100%儲かったのが不動産投資なのです。

 

インフレを基調とした経済が、これからも変わるとは思えませんし、やはり、物は上がると考えた方が自然です。

 

その中でも土地は不足している、不足していれば上がる事は間違いないでしょう。

 

そうすると土地を買え、という事になるのですが、大半をローンで借りて返そうとすると収益性が低いので問題が残ります。

 

そこで、値上がりが土地と連動しやすい、収益性の高い、販売単位の低い中古マンションは、誰でも儲けられる投資商品になるのです。

 

理想のマイホーム購入のための資金作りとしてリースマンシヨンをまず狙ってみるのもいいでしょう。

中古マンションガ値上がりするこれだけのワケ

不動産といっても、土地と建物に分けますと、土地は値上りするが建物は減価する。

 

この事を忘れてはいけません。マンションといえども例外ではありません。

 

マンションにおいては、この土地と建物を適確に区別する事はむつかしいのですが、それでも、値上がりするのは土地部分、または立地の稀少性から値上がりします。

 

しかし、これとても「土地が値上がりする」といっても良いでしょう。

 

例えばある地域に、立地、グレード、広さ、共用施設、その他寸分違わないような、新築マンションと中古マシションがあったと仮定します。

 

そのどちらも売りに出たとした場合、新築マンションが四OOO万円だとしたら、中古マンションがその値段を上回る事は余りないでしょう。

 

余りと申しましたのは、ブームと呼ばれる噴にはしばしば、新築よりも中古の方が高い事がある「逆転現象」が起こるからなのです。

 

しかし現在のように沈静している状態では、新築が4OOO万円だとしたら、中古は3OOO万円だと仮定します。

 

値段の内訳けを考えますと、新築では土地値段2000万円、建物値段2000万円とした場合、立地条件が同じですので、中古マンションの場合、土地2OOO万円、建物1000万円と考えられるわけです。

 

この地域で土地が倍に値上がりした場合、新築の方は4OOO万円(土地)+建物価格となります。

 

中古の場合も同様で、4OOO万円(土地)+建物価格となるのです。

 

建物価格は取得時より減価されているはずですが、これも仮に取得時のままだとすると、新築マンションは6000万円、中古マンションは5OOO万円、になります。

 

値上り率でいいますと、新築は50%、中古は六七%という事になるのです。

 

今度は仮に、土地が全く値上りしない状況で考えてみますと、新築2OOO万円〈土地〉+建物価格、中古2OOO万円(土地)+建物価格となります。

 

取得時のままだとすると、4OOO万円と3OOO万円になりますが、建物は減価します。

 

どちらも半額に減価したとすると、新築は3OOO万円(土地2000万円+建物2000万円×1一21中古は25OO万円(土地2OOO万円+建物1OOO万円×1一2)となります。

 

値下がり率は25%の減と一七%の減という事になります。

 

つまり、どちらに転んでも、中古の方が有利、という事になるのです。

 

もちろん、机上の計算どうりに、いつも事が運ぶとは限りませんが、建物部分が減価されていればいるほど、土地価格に連動しやすい、といえるでしょう。

 

その点新築マンションでは、建物の減価する余地が大きいので、土地だけに比して、値上がりしずらいといえます。

 

大体において、中古マンションは新築マンションよりも立地面で優れている場合が多いので、土地は上がる、建物は下がる、事を考えれば、中古マンションの方が値上がりを期待しやすいのです。

 

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