低収入なら居住用にこだわるな

あなたの収入が少ないのなら、はじめて購入する不動産はマイホームとして購入するのではなく、賃貸用として購入した方が良いといえるでしょう。居住用として使う場合と、賃貸用として使用する場合、メリットとデメリットはどう違うのでしょう?

 

購入する不動産を、居住用として使用する場合は、当然の事ながら、家賃が(賃貸住宅に住んでいた場合)必要なくなります。

 

さらにローンを借りて買った場合、年末のローン残高の1%が住宅取得促進税制によって、税金で戻ってきます(六年間、合計二五万円以内)。

 

売却した場合にも、3000万円までの譲渡益が無税になります。

 

これに対して、貸賃用として使用する場合は、家賃収入があります。

 

ローンを使用した場合、返済部分の利息部分が経費として計上でき(建物部分のみ)、さらに建物部分の減価償却も経費として、計上する事ができます。

 

そして受取賃料から、それらの経費を引て、赤字になれば、他の取得と通算して、節税ができます。

 

このように、税制面において、居住用でも、賃貸用でも優遇されているのです。

 

しかし、収入の余り多くない人にとっては、居住用にこだわらない方が、マイホーム取得への第一歩、となるはずです。

 

なぜなら、ローンを借りる場合でも、居住用では、返済可能額が年収の30~40%以内、というように定められている事が多いのですが、賃貸用では、更に受取賃料の七O%をプラスしたものを返済可能額として、見てくれるので、賃貸用として借りる方が、居住用として借りるより、はるかに借りやすいのです。

レパレッジド・リターン

この、レバレッジド・リターンとは私の発明した言葉です。レパレッジドとは挺の事で、挺を使ってリターンを狙う、という事です。この挺とは借金の事です。借金という挺を使ってハイリターンを狙う、これは、不動産購入にのみ許された、おいしい話なのです。

 

物件価格の上昇は、一時、お休みしているといっても、10年、20年の単位で見れば、必ず数倍、数十倍に値上がりしています。

 

仮に、最低と思われる年率五%の値上がりでも、3000万円の物件であれば、一年で150万円の値上がりになってしまうのです。

 

借金は決して、怖がる必要はありません。

 

むしろ借金の額よりも、月々の返済が、実際に返していけるかどうかのほうが大切なのです。

 

情報誌や、新聞等もよく、1000万円を借りたら、総支払い額はいくらになる等と書いたりしますが、今では、住宅ローンや、アパートローン〈資産運用、つまりマンションを賃貸用として購入する場合も、このローンになる事が多い)を、返済し終るまで、25年も30年も、払っていく人はほとんどいないので、総額でいくら支払う式の計算はナンセンスです。

 

返済が何とか返していける位の額なら、買っておいて、数年したら、値上がり益を享受できるようになっている、と考えて良いので、月々の支払い額(ボーナス時も含む〉が返済可能かどうか、という事の方がむしろ重要な事なのです。

 

マンションは仮の住いではない

かつて、マンションは仮の住いとして考えられてきました。今でも、地方に行くと根強く、一戸建て信仰があって「マンションは仮の住い、一生住むところではない」という人も多くいます。

 

しかし、一度でもマンションに住んでしまうと、便利さ、快適きで、二戸建て派からマンション派に転向する人が多く出ています。年をとったら一戸建て、と考えていた人達も、むしろ、年をとったら、マンション住いが良いかと思いはじめています。

 

一戸建てのように、メンテナンスにお金もかからず、手間もかからず、何より鍵一本で出掛けられる気軽さが、一度経験してしまうと、手離せないものとなってしまうのです。

 

日当り、通風、快適さにおいても、マンションの方が二戸建てよりも上の事が多いので、マンション派を増やす要因になっています。

 

構造面でも、建設省の肝煎で定められた、一OO年住宅(センチェリーハンジング)も出始めています。

 

これはその名前のとおり一OO年持つ住宅なのです。これは特殊な例ですが、永住型と銘打った住宅.フランも出るなど、もはや、マンションを「仮の住まい」と考える人は少数派になっています。

 

これから、ますますそういう傾向が強まると思われますので、マンションの資産性は間違いないといえるでしょう。

買えるものから買っておこう

不動産を買う時は、最初から100%の希望条件の物を手に入れる事を考えてはいけません。

 

最初から、理想の住い(資産運用対称の物件でも)を手に入れられれば、それにこした事はないのですが、そのような物件は価格も高く、手が出ない事も多いので、それらを望んでいるばかり、手に入れられる物件を見落し、結局、手に入れられたはずの物件さえ、価格の高騰によって、手に入らなくなっている事が多いのです。

 

多少のタイム・ラグはありますが、値上がりする時は、高い物も、安い物も上がる傾向にありますので、手に入れられるものがあれば、それから手に入れる姿勢が大切です。

 

そして、それが値上がりしたところで買い換えて理想のマイホームを目指していけばよいのです。

 

もちろん、手に入れられるものなら、何でも良い、というわけではありませんが、少なくとも、「貯めるスピードより、値上がりするスピードの方がはるかに速い」事を考えれば、いわゆる、高望みをして、結局、何にも残らないより、手の届く範囲で、買えるものから買っておいた方が正解です。

金利の高い時こそ買い時だ

債権大国と、もてはやされ、つい数年前までは、低金利が当分続く、といわれていたのですが、あっという聞に、高金利時代に突入してしまいました。

 

株高や、土地高の原因の一つとして、この金利の低さをあげていたのですが、いよいよ、それがあてはまらなくならないようになりました。しかし、構造的に、金余りが解消されたわけではないので、いずれ株や、不動産の値段を、押し上げていくでしょう。

 

そうはいっても、これだけの金利、七%を超える水準では、当分の聞は、低迷相場になる事は避けられない事と思います。資産運用として不動産、特に中古マンションを見てみると、利回りが、ニ1三%位にしか回らないので、七1九%で借りたのでは、割に合わなくなってしまっています。

 

株は値下がりしてくると、売ろうと思う人も増えますが、不動産は、「そんなに安いのなら売るのは、よそう」と、売る人がいなくなるので、相場は低迷しても、なかなか、下落にはいたりません。

 

しかし、割りに合わない事は間違いないので「買おう」と思う人も少なくなるのも事実です。

 
このような状況で、Hやむを得ずu何らかの事情で、売りに出てくる物件は、買い手がなかなかっきにくく、買い手市場の中に放り込まれる事になります。

 

こんな時は、買い手はじっくりと、物件を選別する事もできますし、価格交渉も、思いどうりに(時には、それ以上に〉できるので、長い視点で見れば、金利の高い時こそ買い時といえるのです。

新築にこだわる人は「持てる者」になれない

「中古」と聞いていやがる人もいると思います。

 

確かに新築は、見た目にもきれいでまた、自分で居住する場合でも気分の良いものです。

 

しかし、新築にこだわる人は儲けも少ない、といわざるをえないでしょう。通常では、新築より中古の方が、価格が二~三割安い事の方が多いはずです。

 

買い換えをする場合でも、新築物件を買っても、売る時には、結局中古として売るわけですから、中古を買って、中古で売る場合よりも儲けも少なくなるのが普通です。

 
新築物件は、公庫が付いている場合や、公団、公社の物件は、抽選になる事も多いので、「割安」と思っても、必ず手に入れられるかどうか疑問です。最近では、何百倍、何千倍、という倍率も、めずらしくありませんが、仮に、何十倍の物件でも、半年に一度の割で、応募したとしても、はたして何年後、何十年後に購入できる事になるか、予測できるでしょうか?

 

それに、新築では、開発される沿線も限られてきつつあります。

 

これだけ、地価が上ってしまった現状では、都内の、駅至近物件は、新しく建てても、採算に合わなくなってきています。

 
「週刊住宅情報」を見ても、新築マンションの頁より、中古マンションの頁の方がはるかに、ぶ厚い事を見れば、いかに中古の方が、新築よりも「選択の幅があるか」という事が、わかると思います

 

それに、中古マンションは、常に早い者勝ちですので、早く手をうてるノウハウさえ身につければくじ運に頼るよりはるかに、確実に安い物件を手に入れられるのです。

中古マンションなら評価も安心

では、「持てる者u」になるためにはどうしたらよいのか?
マイホームを持つために何を狙っていくか?というとズパリ、中古マンションです。
居住用(または不動産投資として〉のために土地を取得する、というのは、それこそ大資産家層か、利益が出すぎて、税金が多額になりそうな法人か、それに準ずるようなお金持ちでないと、ワリが合わない程、高額になりすぎてしまいました。
繁華街の商業地、坪八OOO万円とか一億円は、別にしても、都内の住宅地でも、坪五00万円にもなっています。居住用として二O坪買ったとしても一億円になりますから、どう考えても、普通のサラリーマンには無理です。

 

しかし、マイホームとしてのマンションという事になると、ワンルームから、ニ所帯住宅まで、二OOO万円台から数億円まで、幅広く選ぶ事ができますし、さらに、「中古」という事になれば、新築のものよりニ~三割は安く買えます
新築でも、一度、人が住めば中古になりますし、人が住まなくても、建築後、一年以上経てば、中古になるのです。
マンションは、原則的に建物だけの評価ですので、素人には、もっとも判断のしやすい不動産、といって良いでしょう。

 

しかも、マンションは、管理によって、評価が決まる、と申しますが、新築マンションでは管理を見る事ができまん。しかし、中古マンションの場合、実際に見る事ができるので、マイホームとしても、資産としても将来にわたっての評価が安心できます。

資産格差━この言葉を考えてみよう

ここ数年の聞に新聞、テレピ等のマスコミによって有名になった言葉に、「資産格差」という言葉があります。

 

資産格差、つまり、持てる者と持たざる者の格差が開いていて、更に聞きつつある、という事です。

 

持てる者というのは、いうまでもなく不動産を所有している層の事です。

 

では、なぜ、このように格差ができてしまったか、というと、御存知のように、ここ数年の異常なまでの土地の高騰により、値上率が所得の伸び率よりもはるかに上回ってしまったために起こってしまったのです。

 

最近では、持たざる層の中に「諦め心」が芽生えて始めているようです。

 

しかし、諦めていたのでは、まさしく、格差は広がる事はあっても、縮まる事はありません。

 

それは、この先も、不動産は値上がりを続けていくものだからです。

 
不動産はここ数年の急騰の反動で、反落、もしくは、低迷の状態が続いていますが、このまま、未来永劫にこの状態が続くわけではありません。

 
人聞は生まれてから、物心ついて、成人するまでの問、そしてその後も、インフレの価格体系に慣れてしまっているので、不動産の価格も、数年同じ値段が続くと、所得が増えていく分だけ、また、他の品物が値上がりする分だけ、安く感じるようになるものなのです。

 
将来を考えれば、常に「今が買い時」いう言葉が生きてくるのです。

 

そして一旦、値上がりに火がつくと、怒講の勢いで上昇するものなのです。

 

不動産はいつの時代にも、高いものだったのです。

 

しかし、その時代に「無理をしてでも」 買った人達が、「持てる者」に現在なっています。