セールスマンと仲良くなろう

業者としては一流、また評判が素晴らしくても、あなたが満足する結果が、得られない時があります。

 

これは、担当してくれるセールスマンの質に問題があるか、セールスマンとあなたとのコミュニケーションが、充分できていないかのどちらかです。

 

いくら、良い業者を選んでも、あなたの担当のセールスマンが、常に気がきいて、良い物件を紹介してくれたり、常に適切なアドバイスをくれるとは限りません。
 

この場合は、担当の人を代えてもらうのが一番ですが、それが言いづらい事もありますので、(本当は高額の買いですので遠慮する事は、何もないのですが〉複数の業者とコンタクトをとりながら、付き合うようにしたら良いと思います。
 

複数の業者と同時に付き合う事によって、また、業者やセールスマンの質も良く見えてくるものです。
 

しかし、一番の秘訣は、セールスマンと仲良くなる事です。
 

セールスマンにしても、売れば、歩合が入る場合もありますし、ボーナスの査定ポイントにも影響するわけですから、どんなお客でも、それなりに大事にしてくれるものですが、やはり人の子ですから、気の
合う人、感じの良い客には、物件を優先的に紹介する事もあるのです。
 

その他にも、ウラ情報や、親身になったアドバイス等をもらえる事もあるのです。
 

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業者選びから始まる物件選び

さて、中古マンションを購入しよう、という事になると、新聞のチラシ広告を集めたり、週刊住宅情報を買ってきて、中古マンションの頁をめくる事になります。

 

その、たくさんの情報の中から、たった一つの物件を見つけるわけです。

 

最初のうちは、これらの情報の読み方も、よくわからないので、チラシや、住宅情報の中のw帯情報M を見ても、それが安いか、高いか、全くといっていいほど、判断できなくて、また、どこをチェックしたら良いのか、わからない事が多いと思います。

 

そこで、業者に相談にのってもらう事が必要になってくるのですが、業者の中には、それこそ誠心誠意、コツコツと地道に努力を重ねて、評判をとり、営業している業者もありますが、中には、「どうせ、なにもわからない素人だから」と、売れれば何でも良い、とばかりに、物件をすすめる、場合によってはゴリ押しするような業者もいます。

 

業者の選び方によって、物件選びが、むずかしくとも、簡単にもなるわけです。

 

だいたいにおいて、良心的な業者は、物件の良い点だけでなく、欠点もはっきりいってくれますし、ゴリ押しするような営業も致しません。

 

また、説明の仕方も、やたらと専門的な言葉を使ったりしませんし、言葉づかいも、ていねいなものです。

 

このような業者の見つけ方は、評判を聞いてみるのも、もちろんですが、電話した時の応対の仕方でも半分以上わかります。

 

また、あなたの身近な人に、最近不動産を売買したような人がいれば、その人に業者を紹介してもらうのもまたいいでしょう。

住宅ローンの保険効果

住宅ローン、アパートローン等、銀行、保険会社のロlンを使って、不動産を購入しますと、自動的にそのローンの額の生命保険に加入させられます。

しかも銀行ローンの場合は利息の中に生命保険料が含まれていますので、別途支払う必要はありません。

保険会社の場合は生命保険料が別途になっていますが、その分金利が銀行よりも低く設定されているので、最終的には同じ金利になるようになっています。

 

この生命保険はローンに質権が設定されるので、万が一死亡した時でも、現金は入ってきません。

 

その代りに、保険金によりローンの残債がゼロになるしくみになっています。

 

しかし、すべての住宅関係のローンが、生命保険への加入が義務づけられているわけではありません。

 

信用金庫や、信用組合のローンの中には、生命保険の加入義務がなく、その分、金利が安いものもあります。

 

毎年、年末調整の頃になと、保険会社から送られてくる年未調整用の、支払い証明書を会社に持参して、収入から控除してもらいます。

 

しかし、この額は最高で五万円だけです。

 

支払い額が一年間で五万円未満の人は少数で、生命保険料として数十万円払っている人もめずらしくありません。

 

そして生命保険に一つも入っていない人はいないのではないでしょうか?

 

しかしながら、私は一つも入っていません、ゼロです。

 

なぜなら、私にはその必要がないからです。

 

私は自宅の住宅ローンが3OOO万円程、それにアパートローンが2億5OOO万円程残債があります。

 

そのうち、アパートローンの4000万円を除く2億1000万円と、住宅ローンの3OOO万円に生命保険の強制加入になっています。

 

ですから、万が一、私が死亡しても、現在居住している自宅のローンはゼロになり、私の家族はロlンの支払いをする必要がありません。

 

アパートからは毎月二百数十万円の収入がありますが、そのロIンの支払いが、やはり2OO万円位あります。

 

しかし、これも二OO万円以上のアパートローンの支払いのほとんどが、保険金により相殺されてしまいますので、月2OO万円以上の収入が見込めるようになります。

 

つまり、私が死亡しても、自宅はただになり、毎月2OO万円近くの収入を得る事ができます。

 

この保険金の支払を私はローンという形で行なっているのです。

 

銀行、保険会社からローンを借りる時は生命保険に加入が義務づけられますが、しかし、その保険料は利息の中に含まれていたり、別途支払う場合でも、格安です。

 

私の場合でも、2億数千万円の保険では、通常の保険では毎月の掛金も相当なものになると思われますが、ローンとして支払っているとHタダu で入っている感覚になります。

マンション投資は誰でも儲かる

近年、リースマンションメーカーと呼ばれる一連のデベロッパlが販売実績を伸ばしてきました。

 

そして、その他デベロッパlも、競ってリースマンションと呼ばれる、賃貸用のワンルームの市場に参入してきました。

 

また、多くのサラリーマンがこれらを購入、節税をしています。

 

あまりに市場が拡大し、節税を計るサラリーマン、事業所得者が増えすぎたために、平成三年の税改正では、節税のメリットを少なくするために、土地取得部分の借入金利息の経費算入が認められなくなりました。

 

裏を返せば、それだけ旨い汁を吸っていた人達が多かった、という事になるわけです。

 

リースマンション投資によって財産を築いた人は5人や10人ではありません。

 

私を含めて、今まで投資した人の大部分が、値上がりの恩恵にあずかっています。

 

それでは今までは確かに儲かったけれど、これからどうなる?という事になるでしょう。

 

答えはこれからも結局は儲かるだろうという事です。

 

しかし、何でもかんでも良い時代は過ぎてしまって、今まで以上に選別眼が必要になる事は確実です。

 

かつて、郎永漢氏が、「不動産投資は簡単に儲かりすぎてつまらない」といっていたくらいに、タイミングを多少間違えても、100%儲かったのが不動産投資なのです。

 

インフレを基調とした経済が、これからも変わるとは思えませんし、やはり、物は上がると考えた方が自然です。

 

その中でも土地は不足している、不足していれば上がる事は間違いないでしょう。

 

そうすると土地を買え、という事になるのですが、大半をローンで借りて返そうとすると収益性が低いので問題が残ります。

 

そこで、値上がりが土地と連動しやすい、収益性の高い、販売単位の低い中古マンションは、誰でも儲けられる投資商品になるのです。

 

理想のマイホーム購入のための資金作りとしてリースマンシヨンをまず狙ってみるのもいいでしょう。

中古マンションガ値上がりするこれだけのワケ

不動産といっても、土地と建物に分けますと、土地は値上りするが建物は減価する。

 

この事を忘れてはいけません。マンションといえども例外ではありません。

 

マンションにおいては、この土地と建物を適確に区別する事はむつかしいのですが、それでも、値上がりするのは土地部分、または立地の稀少性から値上がりします。

 

しかし、これとても「土地が値上がりする」といっても良いでしょう。

 

例えばある地域に、立地、グレード、広さ、共用施設、その他寸分違わないような、新築マンションと中古マシションがあったと仮定します。

 

そのどちらも売りに出たとした場合、新築マンションが四OOO万円だとしたら、中古マンションがその値段を上回る事は余りないでしょう。

 

余りと申しましたのは、ブームと呼ばれる噴にはしばしば、新築よりも中古の方が高い事がある「逆転現象」が起こるからなのです。

 

しかし現在のように沈静している状態では、新築が4OOO万円だとしたら、中古は3OOO万円だと仮定します。

 

値段の内訳けを考えますと、新築では土地値段2000万円、建物値段2000万円とした場合、立地条件が同じですので、中古マンションの場合、土地2OOO万円、建物1000万円と考えられるわけです。

 

この地域で土地が倍に値上がりした場合、新築の方は4OOO万円(土地)+建物価格となります。

 

中古の場合も同様で、4OOO万円(土地)+建物価格となるのです。

 

建物価格は取得時より減価されているはずですが、これも仮に取得時のままだとすると、新築マンションは6000万円、中古マンションは5OOO万円、になります。

 

値上り率でいいますと、新築は50%、中古は六七%という事になるのです。

 

今度は仮に、土地が全く値上りしない状況で考えてみますと、新築2OOO万円〈土地〉+建物価格、中古2OOO万円(土地)+建物価格となります。

 

取得時のままだとすると、4OOO万円と3OOO万円になりますが、建物は減価します。

 

どちらも半額に減価したとすると、新築は3OOO万円(土地2000万円+建物2000万円×1一21中古は25OO万円(土地2OOO万円+建物1OOO万円×1一2)となります。

 

値下がり率は25%の減と一七%の減という事になります。

 

つまり、どちらに転んでも、中古の方が有利、という事になるのです。

 

もちろん、机上の計算どうりに、いつも事が運ぶとは限りませんが、建物部分が減価されていればいるほど、土地価格に連動しやすい、といえるでしょう。

 

その点新築マンションでは、建物の減価する余地が大きいので、土地だけに比して、値上がりしずらいといえます。

 

大体において、中古マンションは新築マンションよりも立地面で優れている場合が多いので、土地は上がる、建物は下がる、事を考えれば、中古マンションの方が値上がりを期待しやすいのです。

 

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低収入なら居住用にこだわるな

あなたの収入が少ないのなら、はじめて購入する不動産はマイホームとして購入するのではなく、賃貸用として購入した方が良いといえるでしょう。居住用として使う場合と、賃貸用として使用する場合、メリットとデメリットはどう違うのでしょう?

 

購入する不動産を、居住用として使用する場合は、当然の事ながら、家賃が(賃貸住宅に住んでいた場合)必要なくなります。

 

さらにローンを借りて買った場合、年末のローン残高の1%が住宅取得促進税制によって、税金で戻ってきます(六年間、合計二五万円以内)。

 

売却した場合にも、3000万円までの譲渡益が無税になります。

 

これに対して、貸賃用として使用する場合は、家賃収入があります。

 

ローンを使用した場合、返済部分の利息部分が経費として計上でき(建物部分のみ)、さらに建物部分の減価償却も経費として、計上する事ができます。

 

そして受取賃料から、それらの経費を引て、赤字になれば、他の取得と通算して、節税ができます。

 

このように、税制面において、居住用でも、賃貸用でも優遇されているのです。

 

しかし、収入の余り多くない人にとっては、居住用にこだわらない方が、マイホーム取得への第一歩、となるはずです。

 

なぜなら、ローンを借りる場合でも、居住用では、返済可能額が年収の30~40%以内、というように定められている事が多いのですが、賃貸用では、更に受取賃料の七O%をプラスしたものを返済可能額として、見てくれるので、賃貸用として借りる方が、居住用として借りるより、はるかに借りやすいのです。

レパレッジド・リターン

この、レバレッジド・リターンとは私の発明した言葉です。レパレッジドとは挺の事で、挺を使ってリターンを狙う、という事です。この挺とは借金の事です。借金という挺を使ってハイリターンを狙う、これは、不動産購入にのみ許された、おいしい話なのです。

 

物件価格の上昇は、一時、お休みしているといっても、10年、20年の単位で見れば、必ず数倍、数十倍に値上がりしています。

 

仮に、最低と思われる年率五%の値上がりでも、3000万円の物件であれば、一年で150万円の値上がりになってしまうのです。

 

借金は決して、怖がる必要はありません。

 

むしろ借金の額よりも、月々の返済が、実際に返していけるかどうかのほうが大切なのです。

 

情報誌や、新聞等もよく、1000万円を借りたら、総支払い額はいくらになる等と書いたりしますが、今では、住宅ローンや、アパートローン〈資産運用、つまりマンションを賃貸用として購入する場合も、このローンになる事が多い)を、返済し終るまで、25年も30年も、払っていく人はほとんどいないので、総額でいくら支払う式の計算はナンセンスです。

 

返済が何とか返していける位の額なら、買っておいて、数年したら、値上がり益を享受できるようになっている、と考えて良いので、月々の支払い額(ボーナス時も含む〉が返済可能かどうか、という事の方がむしろ重要な事なのです。

 

マンションは仮の住いではない

かつて、マンションは仮の住いとして考えられてきました。今でも、地方に行くと根強く、一戸建て信仰があって「マンションは仮の住い、一生住むところではない」という人も多くいます。

 

しかし、一度でもマンションに住んでしまうと、便利さ、快適きで、二戸建て派からマンション派に転向する人が多く出ています。年をとったら一戸建て、と考えていた人達も、むしろ、年をとったら、マンション住いが良いかと思いはじめています。

 

一戸建てのように、メンテナンスにお金もかからず、手間もかからず、何より鍵一本で出掛けられる気軽さが、一度経験してしまうと、手離せないものとなってしまうのです。

 

日当り、通風、快適さにおいても、マンションの方が二戸建てよりも上の事が多いので、マンション派を増やす要因になっています。

 

構造面でも、建設省の肝煎で定められた、一OO年住宅(センチェリーハンジング)も出始めています。

 

これはその名前のとおり一OO年持つ住宅なのです。これは特殊な例ですが、永住型と銘打った住宅.フランも出るなど、もはや、マンションを「仮の住まい」と考える人は少数派になっています。

 

これから、ますますそういう傾向が強まると思われますので、マンションの資産性は間違いないといえるでしょう。

買えるものから買っておこう

不動産を買う時は、最初から100%の希望条件の物を手に入れる事を考えてはいけません。

 

最初から、理想の住い(資産運用対称の物件でも)を手に入れられれば、それにこした事はないのですが、そのような物件は価格も高く、手が出ない事も多いので、それらを望んでいるばかり、手に入れられる物件を見落し、結局、手に入れられたはずの物件さえ、価格の高騰によって、手に入らなくなっている事が多いのです。

 

多少のタイム・ラグはありますが、値上がりする時は、高い物も、安い物も上がる傾向にありますので、手に入れられるものがあれば、それから手に入れる姿勢が大切です。

 

そして、それが値上がりしたところで買い換えて理想のマイホームを目指していけばよいのです。

 

もちろん、手に入れられるものなら、何でも良い、というわけではありませんが、少なくとも、「貯めるスピードより、値上がりするスピードの方がはるかに速い」事を考えれば、いわゆる、高望みをして、結局、何にも残らないより、手の届く範囲で、買えるものから買っておいた方が正解です。

金利の高い時こそ買い時だ

債権大国と、もてはやされ、つい数年前までは、低金利が当分続く、といわれていたのですが、あっという聞に、高金利時代に突入してしまいました。

 

株高や、土地高の原因の一つとして、この金利の低さをあげていたのですが、いよいよ、それがあてはまらなくならないようになりました。しかし、構造的に、金余りが解消されたわけではないので、いずれ株や、不動産の値段を、押し上げていくでしょう。

 

そうはいっても、これだけの金利、七%を超える水準では、当分の聞は、低迷相場になる事は避けられない事と思います。資産運用として不動産、特に中古マンションを見てみると、利回りが、ニ1三%位にしか回らないので、七1九%で借りたのでは、割に合わなくなってしまっています。

 

株は値下がりしてくると、売ろうと思う人も増えますが、不動産は、「そんなに安いのなら売るのは、よそう」と、売る人がいなくなるので、相場は低迷しても、なかなか、下落にはいたりません。

 

しかし、割りに合わない事は間違いないので「買おう」と思う人も少なくなるのも事実です。

 
このような状況で、Hやむを得ずu何らかの事情で、売りに出てくる物件は、買い手がなかなかっきにくく、買い手市場の中に放り込まれる事になります。

 

こんな時は、買い手はじっくりと、物件を選別する事もできますし、価格交渉も、思いどうりに(時には、それ以上に〉できるので、長い視点で見れば、金利の高い時こそ買い時といえるのです。